李湛:地产销售淡季不淡,降杠杆背景下未来投资偏谨慎

作者:李湛

来源:财新

一、新房销售淡季不淡,1-8月销售额实现正增长


地产销售热度因“惯性”作用延续到8月,开发商积极供货, 8月单月新房商品房销售金额、销售面积分别同比增长13.7%27.1%20201-8月全国商品房销售额96943亿元,同比增长1.6%1-8月全国商品房销售面积98486万平方米,同比下降3.3%,降幅持续收窄。单月情况看,8月的全国商品房销售额15520亿元,全国商品房销售面积14854万平方米,分别同比增长27.1%13.7%8月延续了5-7月的销售热度,淡季不淡。8月市场的持续回暖,如我们前期预测,开发商从供给端驱动市场,短期内市场仍有销售回暖可能。但长期看,今年年底和明年年初销售整体去化压力仍然较大。7月政治局会议重申房住不炒的背景下,今年四季度传统“旺季”的销售情况得谨慎观察。

区域上看,东部地区的市场韧性最强,恢复最好;西部地区的市场同样恢复较好,中部和东北部地区的市场恢复相对较弱。1-8月东部地区销售金额同比增长6.6%,增速连续两个为正;西部地区1-8月销售金额同比微增0.3%,实现转正;中部和东北部市场恢复得较弱,1-8月销售金额同比跌幅仍分别为7.8%5.8%

在当前调控政策基调不变的情况下,我们认为8月销售数据持续回暖,略超市场预期。但我们认为2020年商品房销售还是弱修复状态,一方面疫情未出现的时候,商品房销售已经处于高位下行周期;另一方面,疫情冲击使未来经济增长面临不确定性,商品房销售增长的驱动力较弱。短期看,开发商从供给端驱动市场,短期或许仍有销售回暖可能。因此我们将2020年全年销售面积同比预测由-5%上调至-2%

针对疫情以来房价涨幅过快的现象,监管层再次重申房住不炒,并对热点城市进行因城施策的强调控以稳预期,8月房价热度较低。8月份,初步测算,4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%,涨幅比上月扩大0.1个百分点。其中,北京、上海、广州和深圳分别上涨0.6%0.6%0.9%0.5%。二手住宅销售价格环比上涨1.0%,涨幅比上月扩大0.3个百分点。其中,北京、上海、广州和深圳分别上涨0.7%0.8%1.7%1.1%31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%,涨幅比上月扩大0.1个百分点;二手住宅销售价格环比上涨0.4%,涨幅比上月回落0.1个百分点。35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨1.0%0.6%,涨幅比上月分别扩大0.20.1个百分点。


二、地产投资增长4.6%,预计未来土地投资增速放缓


施工赶工效应、新开工补库存以及土地投资转暖,三因素支撑地产投资的强韧性。1-8月全国房地产开发投资88454亿元,同比增长4.6%,增速继续提高1.2个百分点。8月单月,全国房地产开发投资额完成1.3万亿元,同比增11.8%,增幅处于近两年月度高位。

分项目看,地产开发投资增速较高主要靠施工、新开工以及土地投资支撑。首先,房企加大施工强度以填补疫情期间的空白,1-8月施工面积83.97亿平方米,同比增长3.3%,是地产投资的“稳定器”;8月房屋施工面积净增加面积2.14亿平方米,同比增长13.2%。第二,房企补库存,1-8月新开工面积13.99亿平方米,同比微跌3.6%,跌幅继续收窄0.9个百分点。8月单月新开工面积1.98亿平方米,同比增长2.4%。第三,土地投资方面,4月以来土地市场热度延续至8月,土地市场量价皆修复,1-8月土地购置面积、成交价款分别为11947万平方米,7088亿元,分别同比-2.4%11.2%8月土地成交价款1705.98亿元,同比上涨8.0%。土地成交溢价率方面,一线城市和三线城市呈现上升态势,二线城市呈现下降态势,整体处于较为20%左右的水平。我们认为短期土地市场的热度主要是房企补投、地方推出优质地块、房企扎堆优质区块等因素推动,考虑到全年销售弱修复以及房企融资强监管,长期看土地投资增长动力较弱。房企资金面分化,2020年大部分民营房企和中小房企投资行为更加谨慎,预计2020年全年地产投资同比预计7%


三、外部融资较为宽松,未来银行贷款将趋严


外部融资环境相对宽松,房企银行贷款、个人购房贷款、房企发债等融资渠道较为宽松,1-8月房地产开发企业到位资金实现11.7万亿元,同比3%,连续两个月增速为正。8月单月房地产开发企业到位资金约1.65万亿元,同比增幅扩大为18.3%。开发商资金面的改善,在一定程度上助力了地产投资的快速修复。

房地产开发到位资金来源内部结构,今年与去年表现不同,去年以销售回款为重,今年则是外部融资为主。为应对疫情冲击,银行信贷、债券等融资渠道监管边际放松,缓解了房企资金链压力,1-8月房企国内贷款、个人按揭贷款、自筹资金、利用外资保持正增长,同比增速分别为4.0%8.6%3.6%24.5%,融资渠道通畅;定金及预收账款同比1.2%,实现转正。单月情况看,8月国内贷款、利用外资、自筹资金、个人按揭贷款、定金及预收款同比增速分别为-3.0%7.5%5.5%22.5%36.6%

今年疫情以来,房地产融资快速扩张。但二季度以来地产融资宽松空间收窄,6月银保监会“回头看”落实房住不炒,紧盯地产融资,多地严监管资金违规流向楼市,7月央行二季度中国货币政策执行报告指出“实施好房地产金融审慎管理制度”,8月监管层提出“重点房地产企业资金监测和融资管理规则”。四季度房地产开发企业宽松的融资空间会被压缩,对中小房企以及高杠杆房企的资金链问题仍需谨慎对待。

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